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幸福里润园的新邻居，永丰地块会有多少房企竞夺

8月18日，北京2022年第三轮集中供地的地块全部正式挂牌，总土地面积共计74.8万平米，总建筑面积约147.5万平米，总起始价约471.7亿元。挂牌竞价截止时间为9月22日，预计将于9月下旬集中成交。

据统计，18宗土地中，有3块来自海淀西北旺镇，4块集中于丰台区，2块位于顺义，其他则分布于石景山、大兴、昌平、密云、通州等。其中销售指导价最高的是丰台区的花乡地块，位于三至四环，10.6万元/平米，起拍楼面价6万元/平米。最低的是密云区的十里堡镇地块，仅3万元/平米。

据悉，除密云、房山、石景山、经开共计5个地块外，其余13地块均设置了竞现房面积销售环节。不仅如此，大部分地块不再将90/70户型限制作为刚性约束，在户型设计上给予房企更大灵活度，更加有利于满足多子女家庭住房需求。

这些即将拍卖的地块，具体情况究竟如何？凤凰网房产北京进行了实地探访。

荒草丛生的海淀永丰三兄弟

海淀，向来是土拍的热点。沉寂一年之久，幸福里润园迎来了新邻居。本次拍卖的0013、0015+0016、0018+0019三地块相邻，均位于海淀区西北旺镇HD00-0403街区内。

其中，0013地块为纯住宅，容积率仅1.5，应该是打造别墅或小洋房了。楼面价仅5.09万元/m2起步。但周边竞品多，0013地块是否会成为各大实力房企竞争的焦点，还有待考察。

0015地块需配建0.32万m2幼儿园。也就是说，0015地块的配套小学和中学应该还是和周边小区一样，共享清华大学附属中学永丰学校及小学部、人大附中航天城学校等教育配套。

0018 地块需2.66万m2建设托老所、社区助残服务中心、社区文化设施、地上建筑体育设施、公厕、老年活动场站等多功能场地。政府对老年人的关注度正在提高，是好事。住在这里的业主们，以后父母来带孩子，闲暇时也能有个放松的好去处~

道路交通：

地块实景现场，永丰路部分车道为单行道，比较危险，而这条路是从地块通勤永丰地铁站的必经之路。

永丰路实拍

地块临街道路——玉河路为双向3车道。

玉河路实拍

周边配套：

实探发现，地块最近地铁站为16号线永丰站，距离2.4km。根据最新的北京2020-2035年地铁路线网，项目旁边还有一条规划的地铁线路——M19号支线（规划中，十年没戏）自驾可以向东，走京新高速，可快速通达五环。

周边比较荒芜，现有大型商业配套只有海淀悦界（500m），未来中粮大悦城（600m）落地后，预计情况将有所改善。地块辐射周边人群，比较适合有车一族的首套和改善置业。

3km内两个综合医院：北京大学国际医院，中国人民解放军联勤保障部队第九八四医院都不是三甲。最近的三甲——积水潭医院（回龙观院区）在7公里外，未来大厂员工们走补充医疗保销有点麻烦。

新房、二手房情况：

周边新房均走高端改善路线，幸福里润园和中海汇德里售价8.3w/平，22年3月开盘。而容积率同为1.5的0013地块销售指导价8.5w/平，多了2000元。

2021年拿地时，中海汇德里的住宅楼面价为5.37w/平，幸福里润园楼面价约为5.39w/平，相差不多。此次出让的0013地块，折合楼面起价仅5.09w/平，不得不说有着极大的想象空间。

两个新房项目都是纯住宅地块。幸福里润园是2021年第二批集中供地中，由华润置地、招商蛇口、首开集团联合拿地开发的项目。项目规划20栋楼，得房率80-82%，地块内无其他配建，是海淀片区难得的低密社区。

得益于华润二十年深耕海淀的积累，幸福里润园开盘后，单月网签90套，总成交金额8.91亿元，再次蟾宫折桂，登顶4月北京纯商品房销售榜首。

而中海汇德里相较幸福里润园，户型更加亲民一些。作为容积率仅1.5的低密小洋房，得房率80%，精装包4000元/平。

这两个项目去化率都不错。幸福里润园规划740户，已签约369套，147平最大户型面积已售罄，其余仍在售。中海汇德里规划840户，已签约605套，仅余125平四室在售，其余均已售罄。

根据未来规划，幸福里润园东侧1公里在建中粮大悦城商业配套（体量18.6万平米），区域内还有由北医三院北部院区、海淀妇幼北院区组成的三甲综合医院海淀北部医疗中心规划建设中。

而海淀永丰一直被诟病的无学区，也迎来新改变。根据北京名校一体化管理规划，清华附中永丰小学部，中关村第三小学科技园小区，清华附中永丰校区、人大附中航天城分校配套落成。

这，也许就是周边环境一片荒芜，购房者却还愿意买单的原因。

不过，幸福里润园和中海汇德里大户型居多，对于刚需客户来说，还是有些超出预算。而整个海淀2022年，又无新房供应。196套75平两居对于渴求已久的海淀刚需客户来说，只是毛毛雨。

周边刚需二手房年代断档明显，仅上庄家园东区6.2w/平，90年代建成，上庄家园西区5.8w/平，80年代建成。成交活跃度极低。上庄家园西区在售12套房源，近90天仅成交1套；上庄家园东区挂牌仅1套房源，近90天无成交记录。大牛坊社区为回迁社区，房源不能交易。

可以预见，0015、0018地块入市后，预计将对该地区的刚需缺口形成强有力的填补。

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